Immobilien in Florida – eine sichere Kapitalanlage

Eine Immobilie in Florida bietet Inflationsschutz mit der Option auf sichere, langfristige Wertsteigerung

NMB Florida Realty ist mittel- und langfristig bullish bezüglich des Immobilienmarktes in Florida. Nach unserer Einschätzung sprechen diverse Indikatoren für eine aktuelle Stabilisierung am US-amerikanischen Immobilienmarkt, unter anderem der S&P/Case-Shiller-Home-Price-Index. Der Erholungstrend ist unverkennbar.

Kurzfristig (12 bis 18 Monate) kann die Situation jedoch nochmals unter Druck kommen. Zwar zeichnet sich angesichts der Unternehmenszahlen eine deutliche wirtschaftliche Erholung in den USA ab, aber der entscheidende Faktor für eine nachhaltige Erholung des Immobilienmarktes in den USA steht und fällt mit der Entwicklung der Arbeitslosenzahlen. Die aufwärts gerichtete Wirtschaftserholung findet aktuell ohne Neueinstellungen statt – viele sprechen von einer „jobless recovery“. Der Abbau der Arbeitslosigkeit bzw. die Sicherung von Arbeitsplätzen ist jedoch die Grundvoraussetzung für eine nachhaltige Stabilisierung und Erholung der Immobilienpreise. Der positiven wirtschaftlichen Entwicklung werden die Arbeitsplätze erst mit Verzögerung folgen (nicht vor 2011).

Die erste Welle der Zwangsversteigerungen von Immobilien in Florida wurde durch die Subprime-Krise verursacht (mit steigenden Zinsen konnten kurzfristig fixierte oder variable Hypothekendarlehen von Kreditnehmern mit schlechter Bonität nicht mehr bedient werden – Subprime-Kredite). Die Konsequenz dieses Investmentdesasters war eine globale Rezession, der eine Vielzahl von Arbeitsplätzen zum Opfer fiel. Die spontanen Hilfsmaßnahmen wie der Neuverhandlung von Kreditkonditionen greifen im Falle von Arbeitslosigkeit allerdings nicht mehr. Keinem Arbeitslosen mit ehemals guter Bonität (Prime Kredite) ist ein niedrigerer Kreditzins hilfreich, da er weder in der Lage ist, einen hohen noch einen niedrigen Zins zu bezahlen. Für diese Situation sprechen auch die Zahlen der Mortgage Bankers Association, die im vierten Quartal 2009 eine Zunahme der Zahlungsausfälle prognostizierte: 9,67% der Immobilienkredite sind von Zahlungsunfähigkeit bedroht (dies entspricht auch der aktuellen Arbeitslosenrate von 9,7% in den USA). Im ersten Quartal 2005 lag die Rate des Kreditausfallrisikos bei ca. 1,89%.

Seit einigen Monaten zeichnet sich eine deutliche Stabilisierung des Immobilienmarktes ab. Hier stellt sich die wichtige Frage: Ist diese Stabilisierung nachhaltig?

Immobilienverkäufe in Cape Coral ziehen wieder an

Nach einem leichten Rückgang der Immobilienverkäufe im Januar 2010 legen die Immobilienverkäufe im Februar 2010 in Lee County, Florida um ca. 10 Prozent zu (blaue Kurve), während die Zahl der Angebote um fast 20 Prozent zurückging (rote Kurve). Die Zahl der angebotenen Objekte ist in einem langfristig rückläufigen Trend (blau) und die Bestände werden systematisch abgebaut.

Marktsituation im Februar 2010 im Vergleich zum Februar 2009

Immobilien (Einfamilienhäuser) unter $100,000

Im Vergleich zum Februar 2009 haben sich die Short Sales und regulären Verkäufe von Einfamilienhäusern unter $100,000 bis Februar 2010 mehr als verdreifacht (hohe Arbeitslosenquote von fast 10%). Die Bankverkäufe (REO) gingen im selben Zeitraum jedoch um etwa 20% zurück.

Immobilien (Einfamilienhäuser) zwischen $100,000 und $200,000

Im Vergleich zum Februar 2009 haben sich die Bankverkäufe und regulären Verkäufe von Einfamilienhäusern im Februar 2010 zwischen $100,000 und $200,000 fast verdoppelt. Die Zahl der Short Sales stieg im Vergleichszeitraum um ca. 50%.

Immobilien (Einfamilienhäuser) zwischen $200,000 und $500,000

Im Vergleich zum Februar 2009 hat sich die Situation in diesem Preissegment nicht verändert. Es überwiegen eindeutig die regulären Verkäufe gegenüber Bankverkäufen und Short Sales. Die Eigentümer sind nicht unter hohem Verkaufsdruck (Zahlungsunfähigkeit), die Preise wurden jedoch durch den extremen Druck im unteren Preissegment (Zahlungsunfähigkeit) negativ beeinflusst und stellen damit aktuell lukrative Investments dar. Es handelt sich meist um Objekte in guter bis sehr guter Qualität in TOP-Lagen mit Bootszugang zum Golf von Mexiko. Objekte neuerer Baujahre wurden in der zweiten Hälfte 2009 sehr schnell abverkauft.

Immobilien (Einfamilienhäuser) über $500,000

Die Zahl der regulären Verkäufe hat sich in diesem Preissegment gegenüber Februar 2009 fast verdoppelt. Bankverkäufe und Short Sales finden so gut wie nicht statt.

Preissituation

Der niedrige, durchschnittliche Verkaufspreis von Einfamilienhäusern wird in erster Linie durch den extremen Verkaufsdruck im Bereich der einfachen Objekte bestimmt. Solange das vorhandene Überangebot in diesem Preissegment nicht abgebaut ist, wird es zu keiner nachhaltigen Preissteigerung des Gesamtmarktes kommen, da die Banken jede Gelegenheit nutzen werden, um ihre im Rahmen von Zwangsversteigerungen rückübertragenen Objekte in den Verkauf zu bringen. Jede Preisbewegung nach oben, durch ein rückläufiges Immobilienangebot verursacht, wird durch den Abbau der Schattenbestände der Banken sofort wieder gestoppt werden. Wir rechnen nicht vor Mitte 2011 mit einer deutlichen Wende, allenfalls wird sich die Stabilisierung des Marktes in einer Seitwärtsbewegung fortsetzen. Das Preisniveau scheint zwischenzeitlich seinen Boden gefunden zu haben und auch diverse Indikatoren scheinen diese Feststellung zu bestätigen.

Resümee:

Ein weiterer Preisverfall ist nur unter bestimmten Bedingungen zu erwarten. Ein Rückgang der Immobilienpreise müsste nur dann einkalkuliert werden, wenn nach Auslaufen der internationalen Stützungsmaßnahmen zur Bewältigung der Finanzkrise im 2. Halbjahr 2010 ein massiver konjunktureller Rückschlag eintreten würde und man in eine zweite rezessive Phase mit weiter steigenden Arbeitslosenzahlen eintauchen würde. Dieses Szenario ist jedoch relativ unwahrscheinlich. Ein weiterer, kritischer Aspekt wird das Auslaufen der Steuergutschriften für amerikanische Immobilien-Erstkäufer in Höhe von $8000 (first-time home-buyer tax credit) im April 2010 sein. Auch die Einstellung des Aufkaufs der Hypothekensicherungen (mortgage-backed securities) durch die FED Ende März 2010 wird deutliche Signale für die weitere Entwicklung des Immobilienmarktes setzen. Werden diese wichtigen Stützen des US-Immobilienmarktes eingestellt, ist nach unserer Einschätzung mit durchaus negativen Folgen zu rechnen. Ein Rückzug des Staates, nach der Devise: „Let the market work“, hätte fatale Folgen und würde die aktuelle Konsolidierung des Marktes gefährden.

Das Angebot an lukrativen Immobilieninvestments neuerer Baujahre in Wasserlagen mit Bootszugang zum Golf von Mexiko ist zwischenzeitlich in Cape Coral deutlich zurückgegangen – unter $300,000 sind kaum noch Objekte zu erhalten. Das Angebot an günstigen Immobilien ohne Wasserlage ist nach wie vor groß. Unter Investmentgesichtspunkten sollte man sich nun schnellstens Objekte in Wasserlagen sichern oder entsprechende Grundstücke kaufen. Der optimale Einstiegszeitpunkt war nach unserer Einschätzung in der 2. Hälfte 2009, da zu diesem Zeitpunkt ein sehr großes Angebot in TOP-Lagen zu Niedrigstpreisen bei einem hervorragenden EURO/US-Dollar-Wechselkurs zur Verfügung stand. Viele unserer Kunden haben gekauft und erfreuen sich inzwischen an hervorragenden Mietauslastungen ihrer Ferienimmobilie. Die jährlichen Fixkosten wurden bereits eingespielt.

Eines ist klar: Wenn der Markt dreht – und er wird drehen, so wie die Börsen gedreht haben – werden die guten Lagen als erste profitieren, da diese nicht vermehrbar sind. Das künftige Risiko besteht in erster Linie nicht in einem weiteren Preisverfall, sondern in der Tatsache, dass einfach keine lukrativen Lagen mehr zur Verfügung stehen. Die Bewältigung der globalen Staatsverschuldungen kann nur durch eine Inflationierung der Schulden in Höhe von 30% gelöst werden. Angesichts zu erwartender, mehrjährig andauernder Inflationsraten von 6 bis 8% stellt ein Immobilienerwerb zu aktuellen Dumping-Preisen eines der sichersten Investments zur privaten Vermögenssicherung dar. Ziehen Sie für Ihr Immobilieninvestment einen professionellen Immobilienmakler in Florida zu Rate. Wir unterbreiten Ihnen gerne ein unverbindliches Angebot – sprechen Sie mit uns.

Die Ausführungen entsprechen der Einschätzung der momentanen Marktlage durch NMB Florida Realty.

Standard & Poor’s
Florida Association of Realtors (FAR)
National Association of Realtors (NAR)
American Bankers Association (ABA)
Federal Housing Finance Agency (FHFA)
Institute for Supply Management (ISM)

NMB Florida Realty
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